Especialista alerta, no entanto, que houve uma alteração no que se refere à cobrança dos débitos condominiais e ao cálculo dos juros moratórios. A alteração no art. 389 da Lei 14.905, do Código Civil, determina que débitos de qualquer natureza, incluindo débitos condominiais terão o IPCA como índice de correção monetária.
A inadimplência continua sendo um dos grandes problemas na gestão de condomínios. Como a cobrança registrada, a boa conversa e a inteligência artificial não conseguem ajudar, é preciso de uma regulamentação para solucionar os casos mais complexos. Nos últimos dez anos, mais de 50 novas competências foram incorporadas na vida de um síndico. Porém, lidar com a cobrança dos inadimplentes continua sendo a mais embaraçosa de todas.
A gestão de condomínios é bastante similar à gestão de uma empresa com a grande diferença que não se pode fechar as portas e mandar todo mundo embora. A dinâmica é complicada e requer muito empenho de quem administra. “Se um condômino não paga em dia, alguém vai cobrir a sua inadimplência ou algum serviço ficará comprometido dentro da gestão condominial”, explica o especialista em gestão condominial e sócio da Nextin, Leonardo Mascarenhas.
De acordo com ele, uma das obrigações da sindicatura é a aprovação anual do orçamento do próximo período da gestão. Com o planejamento financeiro aprovado, qualquer interferência na liquidez pode comprometer o orçamento. Mas, como prever a inadimplência? Segundo Leonardo, a dificuldade aumenta quando o empreendimento está sendo entregue, quando não há ainda um histórico e os condôminos ainda são desconhecidos. Para ele, “esta situação é ainda pior, pois as dívidas com as taxas condominiais sempre foram as menos onerosas. O proprietário sempre nos deixava por último e não tínhamos muito instrumentos de cobrança”, ressalta Mascarenhas.
Diante de tantos problemas e da difícil missão em equilibrar o orçamento condominial com a incidência da inadimplência, novas leis estão sendo criadas para uma proteção maior aos síndicos e às propriedades. As leis do Stalking (perseguição) e condômino antissocial são prova disso.
Segundo o advogado e sócio da Sinergia Síndicos Profissionais, Fábio Barletta, no que se refere a inadimplência, os síndicos precisam ficar atentos, pois houve, recentemente, uma alteração legislativa de grande impacto no que se refere à cobrança dos débitos condominiais e logicamente ao cálculo dos juros moratórios. Uma alteração no art. 389 da Lei 14.905, do Código Civil, determina que débitos de qualquer natureza, incluindo débitos condominiais terão o IPCA como índice de correção monetária.
De acordo com Barletta, a cobrança dos débitos e os cálculos dos juros continuam sendo definidos pela convenção dos condomínios, mas, caso ela seja omissa, serão fixados de acordo com a taxa legal, ou seja, corresponderão à Selic deduzido o IPCA.
Questionado sobre o caso de condômino que deixa de pagar reiteradamente a sua quota condominial e sobre a possibilidade de o condomínio poder aplicar uma penalidade adicional, Fábio Barletta esclarece que sim. “Nesse caso, três quartos dos condôminos restantes, poderão decidir, em assembleia, a aplicação a esse devedor contumaz, de uma multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais”, explicou.
“O que nós temos aqui, é um instrumento de desestímulo à inadimplência, ao possibilitar a imposição de uma multa sancionatória, além da multa moratória de até 2% (dois por cento)”, pontuou.
CONTATO: Leonardo Diniz Mascarenhas – leo@nextin.com.br e Fábio Barletta – fabiobarletta@sinergiagroup.com.br
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